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中信明明:房地产投资或将进入阶段性下行的周期

  9月经济数据当中,地产数据表现相对分化。尽管开发投资增速依然保持强势,但新开工和商品房销售(及其对应的预收款和个人按揭贷款)增速出现了比较明显的放缓迹象,这也体现了7月以来监管…

  9月经济数据当中,地产数据表现相对分化。尽管开发投资增速依然保持强势,但新开工和商品房销售(及其对应的预收款和个人按揭贷款)增速出现了比较明显的放缓迹象,这也体现了7月以来监管趋严的效果。在监管政策推动房地产回归本源的思路下,预计整体的拿地、销售、开发节奏将有所放缓,房地产投资或将进入阶段性下行的周期。

  销售增速放缓,库存压力增大。商品房销售增速高位放缓,9月商品房销售额同比增速由27%下降到16%。不同能级城市间地产销售情况存在较大差异,表现最强势的还是一线城市,二三线城市已经开始边际转弱。从可售面积的角度来观察房地产库存,十大城市库存自2018年已经开始累库,一二线城市的可售面积都已经接近2015和2016年的峰值。

  用存销比来衡量库存高低,部分城市确实存在库存偏高的问题。根据十大城市的数据,一线城市存销比在疫情防控松动之后出现了非常明显的下行,说明销售状况持续向好;但十大城市中的二线城市存销比最近几个月开始回升,库存压力有所增加。二线城市中有不少城市库存压力偏大,比如西安,如果按照近三月的平均销售速度,需要近4年的时间才能消化掉所有楼市库存。

  严监管下,房企销售和融资面临压力。销售端:为抑制房价过快上涨,部分城市出台了抑制需求端的政策。随着经济逐渐恢复常态,刺激地产的必要性进一步下降,销售端的政策调控预计会有一定的连续性,地产销售增速将会遭遇削弱。融资端:“三条红线”限制房企杠杆经营,限制其融资能力。

  监管政策推动房地产回归本源,开发节奏料将放缓。首先,“三条红线”的监管趋严,踩线房企需要通过减少拿地来削减负债,开工和预售的节奏也会有所放慢;其次,“三条红线”监管本意在于房地产企业回归实体经济本源,而非高杠杆经营,“快周转”(拿地、开工、销售快,施工、竣工慢)和过度金融化;再次,银行对于踩线房企的信贷也趋于谨慎,预计也会对未来地产投资产生影响。

  对应到地产投资,建安投资仍有支撑,土地投资料将下行。自2016年房企逐渐开始“快周转”模式以来,后续的交房和竣工压力不断累积,因此建安投资目前仍有较强的支撑。由于今年上半年房企拿地金额非常高,土地购置费相对于拿地具有一定的滞后性,预计短期内土地购置费不会出现断崖式下跌,但随着四季度乃至明年房企拿地的收敛,土地购置费增速存在向下并转负的可能,将会对未来的地产投资形成拖累。

  结论:楼市监管趋严,销售、开发增速下行,房地产投资或将进入阶段性下行的周期。从可售面积的角度来观察房地产库存,十大城市库存自2018年已经开始累库。今年以来,尽管疫情导致宏观经济增速下行、财政压力加大,但政府仍坚持不将房地产作为刺激经济的手段,主要原因是担忧高房价引发社会问题、金融风险。经济逐渐回归正常区间后,地产政策更难言放松。“三条红线”的融资监管和商品房销售下行预计将逐渐带来房地产开发节奏放缓,对应到地产投资,建安投资仍有支撑,土地投资料将逐渐走弱,预计地产投资从年内到明年或将走出下行趋势。

(文章来源:明晰笔谈)

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作者: 金融财经网

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