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未办过户手续 银行深陷70处抵债房官司

  辽宁省高级人民法院近日公示一则民事裁定书显示,刘某凤等方曾用70套商品房及车库等房产抵偿葫芦岛农村商业银行股份有限公司(以下简称“葫芦岛农商行”)4062.75万元债务,但此后…

  辽宁省高级人民法院近日公示一则民事裁定书显示,刘某凤等方曾用70套商品房及车库等房产抵偿葫芦岛农村商业银行股份有限公司(以下简称“葫芦岛农商行”)4062.75万元债务,但此后一则判决显示,法院判处刘某凤返还第三方企业——葫芦岛市中业房地产开发有限公司(以下简称“中业公司”)上述70套商品房等财产。葫芦岛农商行提起诉讼请求法院撤销相关判决。

  据《中国经营报》记者了解,法院一审认定葫芦岛农商行及抵债方刘某凤均未实际占有案涉房屋,而且葫芦岛农商行与刘某凤等人签订抵债协议时,明知刘某凤未取得案涉房屋的物权,对抵债协议不能履行存在过错,故葫芦岛农商行不构成善意。最终驳回葫芦岛农商行起诉。

  但葫芦岛农商行方面告诉记者,该行是善意取得抵债商品房,目前已提起上诉,最高人民法院已受理立案,案件正在二审审理过程中。

  抵债房产被“截和”

  辽宁省高级人民法院认定,刘某凤经营葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司(以下简称“恒远公司”,现更名为葫芦岛新亚太商砼有限公司)期间,为生产所需,在2011年2月至2012年12月期间,借用郑某等自然人名义和以恒远公司等名义向葫芦岛农商行方面借款41笔,借款本金3284.84万元及利息777.91万元,截至2014年4月本息共计4062.75万元未偿还。

  天眼查显示,恒远公司更名后曾多次被法院采取限制消费措施。

  法院认定,2014年4月24日,刘某凤等方向葫芦岛农商行出具一份《房产确认说明》载明,抵债人恒远公司法定代表人刘某凤,现以抵债形式购买的坐落于龙湾大街南延西侧市户商品住宅(70套)及地下72个车库和一层3个小院,已全部确认产权真实有效,商品住宅楼按每户已经全部签订商品房买卖合同并开具正规发票。车库和小院因不在产权处确权范围,已经全部开具收据。

  法院认定,刘某凤及葫芦岛农商行等方签订《抵债协议书》一份,载明抵债人刘某凤、苏某夫妻借用郑某等41人名义先后向贷款人葫芦岛农商行申请借款,贷款用于恒远公司的生产经营活动,近年来由于经营不善,借款人郑某等41人及刘某凤、苏某夫妻已经没有能力用资金偿还贷款本息。在葫芦岛市协调下,经贷款人与抵债人充分协商,一致同意达成如下抵债协议,约定抵债人刘某凤、苏某夫妇自愿用其购买的房屋(70套)及地下72个车库和一楼小院3户房产,折价后代替借款人郑某等41人偿还贷款人的贷款本息共计4062.75万元等。

  2015年11月,葫芦岛农商行委托葫芦岛成成拍卖行有限公司对刘某凤、苏某抵债给葫芦岛农商行的案涉房产在葫芦岛日报上刊登《拍卖公告》。

  针对上述抵债的具体情况,葫芦岛农商行方面告诉记者,2014年葫芦岛连山农村商业银行并购葫芦岛市龙港区农村信用社联合社(以下简称“龙港联社)”、葫芦岛市南票区农村信用社联合社成立葫芦岛农商行。“刘某凤、苏某代为偿还的郑某等41名借款人的贷款,均为原龙港联社时期下属营业网点发放的不良贷款,在并购过程中通过当地公安机关协助清收,最后形成了刘某凤用购买葫芦岛市中业房地产开发公司70户商品房及车库、小院抵债的协议”。

  该行表示:“抵债时葫芦岛市中业房地产开发公司为龙港联社出具了《房产确认说明》,证明了刘某凤购买商品房的真实性。基于对《房产确认说明》的信赖,我行与刘某凤签订《抵债协议书》后未办理抵债商品房过户手续,但是抵债商品房的《商品房买卖合同》《不动产销售统一发票》原件均交付给我行。”

  但半路杀出程咬金。2017年7月4日,中业公司起诉恒远公司,要求解除中业公司与刘某凤签订的70份商品房买卖合同,刘某凤返还中业公司70户房产及77个车库。葫芦岛农商行在诉讼中表示,涉案返还的房产就是抵债给葫芦岛农商行的70户房屋等财产。

  中业公司与上述房产的关系是什么?葫芦岛农商行在诉讼中称,2012年,中业公司与恒远公司签订《团购商品房预售协议书》,恒远公司团购领航国际花园12号楼的196户楼房和196个车库,用于中业公司应付的商砼(混凝土)款支付购房款,也就是房抵债。

  从文件来看,上述《团购商品房预售协议书》显示:“恒远公司与中业公司双方用现行价格核定商品混凝土抵顶房款商品混凝土总量。在办理入户时核算该工程商品混凝土用量,以及用商品混凝土抵顶房款后,剩余商品混凝土量用于中业公司后续工程”,“商品混凝土价款抵顶恒远公司在中业公司购房所需房款及车库款,购房款多退少补,折算混凝土用于中业公司后续工程”。

  但法院认定,恒远公司由于自身原因在2015年就停止向中业公司的“宜州新城”项目供应混凝土,并撤走现场机械设备,这些行为表明,恒远公司不再履行双方签订的合同义务。因中业公司多付房屋款项共计4206.37万元,故恒远公司应予返还70户房屋及74个车库。恒远公司不服上述判决提起上诉。二审法院驳回上诉,维持原判。

  银行表示已上诉

  此后,葫芦岛农商行提起第三人撤销之诉,提请法院驳回中业公司解除《商品房买卖合同》及返还商品房等诉讼请求,2020年5月该案公开审理。

  法院认定,葫芦岛农商行对原案双方当事人的诉讼标的不享有物权期待权。虽然商品房买卖合同、抵房协议合法有效,但以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式。本案中,刘某凤和葫芦岛农商行并未实际占有案涉房屋,且刘某凤亦未支付对价。因此,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人葫芦岛农商行,在完成不动产法定登记之前,不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权,不具有优先性。

  判决书显示,葫芦岛农商行认为,中业公司与刘某凤签订的70份《商品房买卖合同》,进行了网签备案登记。对此,法院认为,商品房预售合同网上登记备案,仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段,不具有不动产登记簿的公示公信功能,不能使登记权利人刘某凤取得物权,故刘某凤和葫芦岛农商行均不能据此取得案涉房屋的物权。

  某股份行银行人士告诉记者,一般情况下,银行对抵债房产均会按流程做不动产登记,但有些特殊情况下不动产登记无法办理,比如房产当时相关手续还不齐全等。

  另外,法院认定,葫芦岛农商行与刘某凤、苏某签订抵债协议时,明知案涉房屋登记在中业公司名下,刘某凤未取得案涉房屋的物权,对抵债协议不能履行存在过错,故葫芦岛农商行不构成善意。最判处驳回葫芦岛农商行起诉。

  但葫芦岛农商行表示:“中业公司同意刘某凤用所购70户商品房及车库、小院抵债后,就无权主张与刘玉凤签订的《商品房买卖合同》无效,我行是善意取得抵债商品房。”

  该行表示:“我行不服辽宁省高级人民法院做出的(2020)辽民撤1号《民事裁定书》,已经提出上诉。最高人民法院已经受理立案,案件正在二审审理过程中,案件没有终审结果,故不能认为我行败诉。如果我行终审败诉,我行可以依据《抵债协议书》无效,继续追索刘某凤、苏某以及中业公司的赔偿责任,贷款不会形成损失。”

  “从今年以来监管层的态度来看,领导也并没有坚持所谓的盈利数据,而是多次强调风险可能延缓暴露的事实,督促机构做实资产分类,加大不良贷款处置清收力度。”麻袋研究院高级研究员苏筱芮如是说。

  让利实体力度增大压缩银行盈利空间

  除资产质量压力外,业内人士认为,今年上半年银行持续让利企业,也使得银行盈利空间减小。

  在中国债券信息网披露三季报经营情况的银行中,有部分公布了营业收入的具体构成,如营业收入和净利润规模同步降低的大兴安岭农商行,截至2020年9月底,该行农村企业贷款利息收入明显减少,约为0.48亿元,去年同期约为1.02亿元,非农贷款利息收入也由2019年9月底的约2.29亿元变为今年9月底的约1.90亿元。

  从中国人民银行发布的统计数据看,前三季度,我国社会融资规模增量累计为29.62万亿元,比上年同期多9.01万亿元。其中,金融机构对实体经济发放的人民币贷款增加16.69万亿元,同比多增2.79万亿元。

  近日央行行长易纲表示,金融管理部门通过深化贷款市场报价利率改革促进降低贷款利率、实施两项直达货币政策工具、减少收费等方式,推动金融部门向实体经济让利。据估算,截至9月末,已实现让利超过1.1万亿元,易纲表示,预计随着各项政策措施效果进一步体现,全年可实现让利1.5万亿元目标。

  中国银行研究院方面指出,今年下半年,货币政策仍将保持宽松态势,但政策依然会继续让利实体经济,银行贷款利率仍将处于低位;银行间存款竞争压力依然较大,存款利率下降的空间不大,负债成本受银行资质恶化的影响存在上升可能,因此,下半年,银行净息差会延续下降趋势。

  此外,中国银行研究院方面表示,下半年,银行业在转型方面的费用投入会抬高运营成本,例如在金融科技领域的技术投入、人才培育成本等。

  谈及三季度净利润规模同比收缩的原因,上述农商行相关负责人亦向记者补充道,还有两方面原因,一是该行通过各项减费让利政策扶持小微企业、让利实体经济,对该行利息收入、中间业务收入及租金收入等方面造成较大影响;二是为积极做好疫情防控,该行加强业务营销及产品研发投放力度,加大人力资本投入,同时,该行为积极响应国家稳就业政策,加大新员工招聘力度,营业支出较上年同期上升,对净利润造成影响。

  中金公司发布研究报告称,该公司预计中资银行三季度净利润增速延续负增长,但业绩表现开始差异化。在国内经济复苏深化、疫情得以有效控制的基准假设下,中金公司预计部分银行将确认信用成本顶部、业绩有望于2021年实现V型反弹。

  苏筱芮告诉记者:“一些银行计提信用减值损失不充分,资产分类未做实,客观上也会造成利润增速较多的错觉。某些银行逆势大幅增利似乎不合常理,疫情本就使实体资产质量承压,最高法下调红线利率又影响零售业务的贷后。”

(文章来源:中国经营网)

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作者: 金融财经网

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